شارژ ساختمان

ضمانت اجرای دریافت شارژ ساختمان از واحدهای آپارتمانی

پاراف ضمانت اجرای دریافت شارژ ساختمان از واحدهای آپارتمانی : امروزه بیشتر ساکنان شهرها، در آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند؛ مجموعه‌ای از واحدهای مسکونی که روی زمینی مشترک بنا شده‌ است و افزون بر تأسیسات و فضای اختصاصی هر واحد، واحدها دارای تأسیسات و فضاهای مشترکی نیز هستند که همه ساکنان آپارتمان، به نسبت سهمشان، حق استفاده از آنها را به صورت مشاع دارند. با این حال، نحوه تقسیم هزینه‌های نگهداری و بهره‌برداری از قسمت‌های مشاع آپارتمان، گاه محل مناقشه و اختلاف مالکان یا مستاجرانی است که در واحدهای یک آپارتمان زندگی می‌کنند؛ اختلافاتی که در برخی مواقع، مبدل به گرهی کور می‌شود و برخوردهای نامناسبی در پی دارد.

برای جلوگیری از بروز این مشکلات، بهترین راه ممکن، تعیین مدیر ساختمان است. فردی که با نظر همه ساکنان مجموعه انتخاب می‌شود و مسئولیت اداره امور را برعهده می‌گیرد.

مسئولیت‌های مدیر ساختمان؟

بر اساس ماده ۸ «قانون تملک آپارتمان‌ها»، «در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.» بر این اساس، مطابق آیین‌نامه اجرایی این قانون، مدیر ساختمان، مسئول اجرای مصوبات مجمع عمومی ساختمان است که با حضور همه ساکنان آپارتمان تشکیل می‌شود. مسئولیت مدیر ساختمان قائم به شخص است و او نمی‌تواند فردی را جایگزین خود کند، هر چند محول کردن انجام امور مربوط به نگهداری ساختمان یا اجرای مصوبات مجمع عمومی از طرف مدیر ساختمان به فرد دیگری، بلامانع است.

مدیر موظف است پس از برآورد هزینه‌های جاری ساختمان، سهم هر یک از ساکنان آپارتمان را، به صورت جداگانه و مکتوب، به وی تسلیم کند. ساکنان آپارتمان موظفند نسبت به پرداخت شارژ تعیین شده اقدام کنند و در صورتی که نسبت به آن اعتراضی دارند، باید آن را در مجمع عمومی ساختمان مطرح کنند. بر اساس ماده ۲۲ آیین‌نامه، مدیر ساختمان، در آپارتمان‌هایی که بیش از ۱۰ واحد دارند، موظف است نسبت به استخدام نگهبان اقدام کند.

مفهوم قسمت‌های مشترک

مسئولیت مدیر ساختمان در نگهداری آپارتمان و حفظ تأسیسات، تنها مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان است و مدیر، نسبت به قسمت‌های اختصاصی مسئولیتی ندارد. مطابق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی «قانون تملک آپارتمان‌ها»، «قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمت های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قائل شد.»

بر اساس ماده ۴ این آیین‌نامه، قسمت‌های مشترک ساختمان عبارتند از:

«الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد؛

ب ـ تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشوی‌خانه‌، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها و لوله‌های بخاری، گذرگاه‌های‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌؛

پ ـ اسکلت ساختمان‌ (تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمت های اختصاصی‌، مشترک بین‌آن قسمت هاست‌. مشروط بر اینکه جزواسکلت ساختمان نباشد.)

ت ـ درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند؛

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله، از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین، تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌؛

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌؛

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌؛

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.»همان‌طور که اشاره شد، یکی از مسئولیت‌های مدیر ساختمان، تعیین و جمع‌آوری شارژ ماهانه برای تأمین هزینه‌های نگهداری قسمت‌های مشترک ساختمان است. میزان شارژ معمولا در جلسه مجمع عمومی ساختمان، با رأی اکثریت، تعیین می‌شود. هر چند چگونگی تعیین آن، بستگی به روشی دارد که در اساسنامه ساختمان به آن اشاره شده است.

پس از تعیین میزان شارژ، تمام ساکنان ساختمان موظف به پرداخت آن هستند و نمی‌توانند به بهانه مخالفت با مبلغ تعیین شده از پرداخت آن استنکاف کنند. بنابراین، پرداخت شارژی که بر اساس رأی مجمع عمومی و بر مبنای اساسنامه ساختمان تعیین شده، برای همه ساکنان الزامی و اجباری است. با این حال، ممکن است برخی از واحدها، با وجود تعیین قانونی شارژ و اعلام کتبی آن به ساکنان، از پرداخت شارژ ساختمان خودداری کنند. در این صورت، مسئولیت مدیر ساختمان چیست و او چگونه می‌تواند واحدهای متخلف را مجبور به پرداخت حق شارژ کند. برای اجبار واحد متخلف به پرداخت شارژ، دو راه وجود دارد که در ادامه، به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

قطع خدمات مشترک

مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده، از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران، به وسیله اظهارنامه، با ذکر مبلغ، بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند.»

بنابراین، یکی از راه‌های اجبار واحد متخلف به پرداخت شارژ، قطع خدمات مشترک، در صورت وجود است. در این زمینه، باید به ۲ نکته توجه کرد. اولاً مدیر ساختمان حق قطع کردن خدمات اختصاصی، مانند خط تلفن را ندارد . ثانیاً اقدام به قطع خدمات مشترک، منوط به ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه و گذشت مهلت ۱۰ روزه است.

اقدام از طریق اداره ثبت و دادگاه

بر اساس قسمت آخر ماده ۱۰ مکرر «قانون تملک آپارتمان‌ها»، «درصورتی که مالک و یا استفاده کننده، [با وجود قطع خدمات مشترک] همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مزبور، بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال، مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک، فوراً اقدام نمایند.» از سوی دیگر، مدیران ساختمان می‌توانند در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، مثلاً زمانی که ساختمان فاقد خدمات مشترک است، مستقیماً به مراجع ذی‌صلاح مراجعه و شکایت کنند.

بر اساس ماده ۱۱ قانون، «در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود، محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی، به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوطه، بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.» به نظر می‌رسد، مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به این امور، شوراهای حل اختلاف باشند که ملک مورد نظر در محدوده قضایی آنها قرار دارد.خراسان.