دفاتر اسناد رسمی

باید ها و نباید های اجاره نامه و مزایای تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی

پاراف باید ها و نباید های اجاره نامه و مزایای تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی : اگرچه همه اجاره نشینان در فصل تابستان تغییر منزل نمی دهند، اما به دلیل زمان تعطیلات مدارس و دانشگاه ها بیشترین جابه جایی و اجاره منزل در این ماه ها اتفاق می افتد. به همین دلیل نیاز است تا با مسائل اصلی که در ماجرای اجاره نشینی رخ می دهد، کمی بیشتر آشنا شویم. همیشه از مراجعه به بنگاه معاملات املاک و پیدا کردن خانه تا انتقال وسایل به منزل جدید، برایمان با سختی های فراوان همراه بوده، در این صورت اگر مشکل حقوقی هم برایمان پیش بیاید، کاممان چندین برابر تلخ تر می شود. با وجود پیچیده شدن قرارداد های مالی و نیز اتفاقات ناگوار در معاملات باید کمی بیشتر حواسمان را جمع کنیم!

شناخته شده ترین راه ممکن برای پیدا کردن خانه مراجعه به بنگاه املاک است، اما برای نوشتن قرارداد راه دوم ثبت در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. چند سالی است که با امکان ثبت اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی و داشتن کد رهگیری معتبر قوه قضاییه ثبت اجاره نامه مسکن آسان تر شده است.مراجعه به بنگاه املاک می تواند برای ما فواید دیگری به همراه داشته باشد وما را برای رسیدن به منزل مطلوب بیشتر راهنمایی کند اما در صورت اطلاع از وجود مورد اجاره ای و یا دسترسی به موارد مناسب اجاره می توانید مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را ثبت کنید.

بنگاه املاک معتبر باید دارای مجوز کسب، گواهینامه و پروانه اتحادیه املاک باشد. بنگاه هایی که این مدارک را در محلی از مغازه نصب نکرده اند، به منزله بنگاه غیرمجاز بوده و ثبت قرارداد در این مغازه فاقد اعتبار قانونی رسمی است. وقتی که خانه مناسب و مورد پسندتان در هر بنگاهی پیدا شد، باید از بنگاه درخواست ثبت رسمی و صدور کد رهگیری در سامانه املاک کنید. هر بنگاه املاک موظف است تا قرارداد شما را در آن سامانه رسمی ثبت نماید. در صورت خودداری از این کار، می توانید بلافاصله بنگاه را ترک کرده و به بنگاهی که این کار را برایتان انجام می دهد، مراجعه کنید.

عدم صدور کد رهگیری در لحظه انعقاد قرارداد، به منزله عدم ثبت است و در موقع شکایت نمی تواند مورد استناد شما قرار گیرد و در چنین صورتی معامله با دست نوشته کاغذی تفاوت چندانی نمی کند.در دفاتر اسناد رسمی و یا بنگاه معاملات املاک معتبر با کد رهگیری، متن نمونه قرارداد های رسمی مشخص است که باید در آن موضوعات مهم مربوط به ساختمان قید شود. مشخصات کامل طرفین، متراژ، مدت زمان، قیمت توافقی قطعی اجاره بها، امکانات کامل و شرایط کنونی ساختمان حتما لحاظ می گردد.در هنگام ثبت رسمی در سامانه ثبت املاک، حتما باید وجه پرداختی مستاجر در ۳چک رسمی باشد تا کد چک در سامانه ثبت شود. پیشنهاد می شود از چک های تضمینی بانک ها استفاده کنید. در هنگام عقد قرارداد تمام مسائل مالی مربوط و نیز بدهی های طرفین (مانند اجاره بها و یا دیون عقب مانده ساختمان) را دقیق ذکرکنید. با توجه به خبره و مطلع بودن دفاتر اسناد رسمی و نیز بنگاه های معتبر اکثر موارد را خودشان لحاظ می کنند.

در بنگاه املاک برای نوشتن هر قرارداد اجاره باید ۸ روز از مبلغ اجاره بهای ماهانه از طرفین و در مجموع ۱۶روز اجاره دریافت شود. علاوه بر این مبلغ ۹% مالیات بر ارزش افزوده از مبلغ کمیسیون نیز باید پرداخت شود.در هنگام تمدید اجاره نامه برای مدت بیشتری، این مبلغ ۴روز از اجاره بها برای طرفین معامله است و نیز شامل مالیات بر ارزش افزوده نمی شود. در دفاتر ثبت اسناد رسمی، مبلغ ثبت اجاره نامه شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات می شود که جمعا ۸.۵% مبلغ اجاره بها ی یک ماه می باشد.برای مثال برای خانه ای که اجاره بهای آن به طور کامل ماهانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است، از هریک از طرفین قرارداد برای نوشتن اجاره نامه ۳۲۰ هزار تومان گرفته می شود. یعنی در مجموع ۶۴۰ هزار تومان به عنوان کمیسیون بنگاه دریافت می شود. علاوه بر آن ۵۸ هزار تومان نیز به عنوان مالیات بر ارزش افزوده گرفته می شود که در مجموع ۶۹۸هزار تومان مبلغ دریافتی بنگاه خواهد بود.

در صورت هرگونه مورد اختلافی و یا موارد مالی پیش آمده پس از قرارداد، در صورت داشتن ثبت سند رسمی (یعنی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی) می توانید مستقیم به دایره اجرای احکام کیفری مراجعه کرده و به حقوق از دست رفته خود برسید. در صورت داشتن کد رهگیری معاملات املاک نیز می توانید با مراجعه به دادسرا یا دفاتر پیشخوان حقوق قضایی از طرف دیگر معامله شکایت کنید.

ولی در صورت عدم وجود کدرهگیری و یا قراردادی با دست نوشته کاغذی، در ابتدا باید کل قرارداد را اثبات کنید و پس از آن می توانید شکایت خود را انجام دهید که نیاز به طی کردن زمان بسیار زیادی دارد.اگر در هنگام نوشتن قرارداد، تخلفی توسط بنگاه معاملات املاک صورت گرفت، مانند نقص در نوشتن قرارداد، دریافت اضافه حق کمیسیون و یا حتی عدم ثبت در سامانه املاک و کدرهگیری، می توانید به اتحادیه املاک مراجعه کنید و شکایت خود را به بازرس اتحادیه اعلام فرمایید. شکایت شما می تواند تا تعطیلی کامل واحد صنفی نیز پیش برود. بعد از این که شکایت شما دریافت شد، کد رهگیری به شما داده می شود. بعد از چند روز بررسی نتیجه به شما اعلام می شود و در صورتی که حق با شما باشد، پرونده شما به تعزیرات حکومتی ارجاع داده می شود اما اگر رضایت دادید یا حق با شما نبود، پرونده مختومه اعلام می شود. در صورتی هم که به نظر کارشناسی اتحادیه اعتراض داشتید یا در مهلت مقرر به شکایت شما رسیدگی نشد، می توانید از نظر کارشناسی سایر مراجع ذیصلاح استفاده کنید.خراسان.

مزایای تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی

اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند سند رسمی هستند و قانون و حاکمیت کشور از این اسناد حمایت می‌کنند.

۱– مزایای قانونی:

طبق مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت، مفاد اسناد رسمی در مورد دیون و اموال منقول و معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون نیاز به حکم دادگاه لازم‌الاجرا است و مفاد این اسناد طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی توسط مامورین دایره اجرا، اجرا می‌شود و طبق ماده ۹۵ قانون ثبت، عموم ضابطین عدلیه و سایر قوای دولتی مکلفند در اجرای مفاد ورقه اجرائیه اقدام کنند.

بنا براین اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند و این پروسه با یکبار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا می‌کند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند. در این مورد هیچ‌گونه نیازی به مراجعه به محاکم قضایی و دادگاه‌ها نیست و همین‌طور اگر در پایان مدت اجاره مالک به هر علت ملک را تحویل نگیرد یا از دریافت اجاره بها خودداری کند، مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه و با مراجعه به دفترخانه، کلید ملک را به دفترخانه تحویل دهد یا اجاره بها را از طریق دفترخانه در صندوق ثبت تودیع کند.

در حالی که اگر اجاره نامه عادی باشد (در هرجای دیگر غیر از دفترخانه مثلا در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم شود) برای انجام هرکدام از موارد فوق باید مالک یا مستاجر به محاکم قضایی مراجعه کند و کار در دادگاه حل و فصل شود که این امر خود مستلزم مراجعات مکرر و صرف وقت زیاد از طرف ذی‌نفع و شلوغی محاکم قضایی و مشکلات فراوان دیگر خواهد شد. البته تنظیم سند رسمی مزایای قانونی بسیار دارد که ممکن است مربوط به این بحث نباشد و مستلزم فرصت بیشتری است.

۲ – مزایای حقوقی:

اسناد اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سردفتر که اکثریت قریب به اتفاق آنان دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق و متخصص در امر تنظیم اسناد هستند با رعایت جمیع مقررات قانونی تنظیم می‌شوند و در تنظیم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ می‌شوند، در حالی که در بنگاه‌های معاملات ملکی، حتی متصدیان آنها فاقد این تحصیلات و غیرمتخصص در این امر می‌باشند و اجاره‌نامه‌هایی که در این بنگاه‌ها تنظیم می‌شوند در بسیاری از موارد در عمل و به هنگام اجرا به‌ لحاظ عدم رعایت موازین حقوقی و قانونی، با اشکال مواجه شده و موجبات تضییع حقوق طرفین را فراهم می‌نمایند.

۳ – مزایای اقتصادی:

از نظر اقتصادی نیز تنظیم سند اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به‌نفع طرفین است. در بنگاه‌ها معاملات ملکی عملا برای اجاره ملک از هریک از طرفین (موجر و مستاجر‌) نصف اجاره بهای یک‌ماه و گاهی معادل دوسوم اجاره بهای یک ماه ملک را دریافت می‌کنند در حالی که این مبلغ در دفاتر اسناد رسمی بر طبق تعرفه و بسیار کمتر از این مبلغ است. ذیلا چند نمونه از هزینه سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی را به طور مثال ذکر می‌کنم:
– اجاره بهای ماهانه پانصد هزارتومان، سی هزار تومان حق‌الثبت، حدود ۴۲ هزار تومان حق‌التحریر و مالیات ارزش افزوده، جمعا ۷۲ هزارتومان.
– اجاره بهای ماهانه یک میلیون تومان، ۶۰ هزارتومان حق الثبت، حدودا ۵۵ هزارتومان حق التحریر و مالیات ارزش افزوده، جمعا حدود ۱۱۵ هزارتومان.
– اجاره بهای ماهانه دومیلیون تومان، ۱۲۰ هزارتومان حق‌الثبت، ۷۸ هزارتومان حق‌التحریر و مالیات ارزش افزوده جمعا ۱۹۸ هزار تومان.
در حالی که مثلا برای اجاره یک ملک با اجاره‌بهای ماهی پانصد هزار تومان، در بنگاه‌ها از هریک از طرفین ۲۰۰ هزار تومان گرفته می‌شود. (‌در تمام موارد فوق حق‌الثبت و مالیات ارزش افزوده برای خزانه دولت وصول می‌شود و ارتباطی به دفترخانه ندارد). البته سند رسمی مزایای اقتصادی فراوان دیگری هم دارد که در این مقاله نمی‌گنجد.
بنا بر این ملاحظه می‌شود که تنظیم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی از هر نظر به‌نفع مردم و جامعه است.ایران.