نکات خرید خانه

راه و رسم فريب نخوردن در معاملات املاک

پاراف راه و رسم فريب نخوردن در معاملات املاک :  تنظيم نکردن سند در روابط اجتماعي، اقتصادي و خانوادگي افراد يکي از زمينه هاي بروز اختلاف و تشکيل پرونده در محاکم است. با وجود قوانين مناسب در اين حوزه، بسياري از افراد جامعه به دليل اعتماد به فرد مقابل، از تنظيم سند رسمي چشم پوشي مي کنند و با مشکلات زيادي مواجه مي شوند. از نظر قانون، اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مأموران رسمي دولت در حدود صلاحيت آنها و طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد، سند رسمي است و ساير اسناد، عادي محسوب مي شود.

اصالت سند عادي را بايد اثبات کرد. اثبات اين اصالت با کسي است که به آن استناد مي کند. طرف مقابل مي تواند با اظهار اين مطلب که چنين سندي را امضا نکرده است، از خود سلب مسئوليت کند. سند رسمي به چنين تلاشي نياز ندارد. ضمن اينکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمي راجع به اخذ وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال، مسموع نيست. اين نکته نيز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمي به مراتب کمتر است.همچنين نقل و انتقال حق کسب و پيشه از مستأجر سابق به مستأجر جديد فقط با سند رسمي معتبر خواهد بود.

قراردادي که تحت عنوان قولنامه در بنگاه هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگيري در اينجا کارساز است. اگر مورد معامله ملک است، خريدار بررسي کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصيف شده باشد(آب، برق، گاز، تلفن، پارکينگ، انباري و غيره). فروشنده بايد به طور کلي مشخصات ملک را در قولنامه تصريح کند، به خصوص زماني که اين مشخصات مربوط به عيب و نقص مورد معامله است. همچنين بايد مطمئن شد که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود، لازم است ترتيب، مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود. نکته قابل تأمل ديگر توجه به اين مسئله است که ملک مشکل ثبتي نداشته باشد.

اگر کسي که قولنامه را امضا مي کند، خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي يا قيم مالک است، خريدار بايد دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند و ببيند آيا وکيل در وکالت نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ همچنين اگر امضاکننده ولي مالک است، خريدار بايد مطمئن شود که درزمان امضاي قولنامه توسط ولي، کودک بالغ نشده است. در جايي نيز که امضاکننده قيم مالک است، بايد روشن شود که آيا قيم به تنهايي حق فروش مال وي را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.

اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کند و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند. همچنين خريدار بايد مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود. اگر فروشنده خيلي مسن يا مريض احوال است و حرکات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است وبراي اطمينان به اداره سرپرستي محجوران مراجعه کند ومطمئن شود که نام فروشنده درميان اسامي محجوران نباشد.

خريدار تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا اينکه مورد معامله با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت کل قيمت مورد معامله خودداري کند. فروشنده نيز بايد مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين و اين نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم بزند.

بهتر است خريدار تمام پرداختي ها را به وسيله چک تضميني انجام دهد تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شد، وسيله اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و نمي تواند معامله را برهم بزند؛ مگر اينکه چنين شرطي در قرارداد آمده باشد.

وجه التزام در قرارداد به اين معناست که هرگاه به علتي معامله قطعي انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف ديگر تعلق گيرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمي ملک يا مورد معامله است. کسي که وجه التزام را مطالبه مي کند، بايد خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر نيز احراز شود. بهتر است طرفين در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين کنند و لازم است براي امتناع از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود.

اگر مالکان متعدد باشند و يکي از آنها عهده دار مذاکره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اينکه به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا مي کند.

اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و نمي تواند معامله را برهم بزند.

خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد.*معاونت فرهنگی قوه قضائیه.

راه و رسم فريب نخوردن در معاملات املاک

امتیاز شما به مطلب

دوست داشتم: 0
دوست نداشتم: 0
میانگین امتیازات: 0

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *