در مراجعه به دفاتر مشاور املاک این موارد را رعایت کنید

در مراجعه به دفاتر مشاور املاک این موارد را رعایت کنید

پاراف در مراجعه به دفاتر مشاور املاک این موارد را رعایت کنید: به فصل نقل و انتقالات مستأجران، نزدیک می‌شویم. فصلی که در آن، خانواده‌های بسیاری، در پی یافتن مسکن مناسب برای اجاره، از این بنگاه به آن بنگاه می‌روند. جست‌وجوی خانه مناسب، برای هر مستأجر مانند یک کابوس است؛ کابوسی که اگر تخلفات برخی بنگاه‌های معاملات املاک هم چاشنی آن شود، شرایط بسیار ناگواری را برای خانه‌به‌دوشان رقم می زند. در این میان، دانستن مقررات و الزامات قانونی که باید از سوی مشاوران املاک رعایت شود، می‌تواند تا حدود زیادی، مانع از ضرر و زیان مستأجران و حتی موجران شود.

هر شهروند، هنگام مراجعه به دفتر مشاوران املاک، ابتدا باید از مجاز بودن آن مطمئن شود. طبق مقررات، واحدهای صنفی مجاز، موظفند پروانه کسبشان را در جایی که در معرض دید مشتریان باشد، نصب کنند. نکته دیگر این‌که، برگه قراردادهایی که در دفاتر مشاوران املاک مجاز تنظیم می‌شود، پرینتی است و کُد رهگیری دارد.

خوشبختانه، شهروندان می‌توانند با استفاده از سامانه طراحی شده، مجاز بودن یک دفتر مشاوره املاک را استعلام کنند. نرم افزاری که برای این موضوع طراحی شده‌، از سایت بازار قابل دانلود است و افزون بر آن، هر یک از شهروندان می‌توانند با ارسال عدد ۱۰ به سامانه پیامکی «۳۰۰۰۱۶۳۳» این نرم‌افزار را دانلود کنند. کافی است شماره عضویت هر واحد صنفی را از آنها بخواهید و سپس از طریق این سامانه استعلام کنید تا مشخصات کامل واحد صنفی در اختیار شما قرار بگیرد.

در صورتی که شماره متعلق به واحد صنفی یا فرد دیگری باشد یا واحد صنفی در مکانی غیر از مکان درج شده در سامانه قرار داشته باشد، قطعاً این واحد صنفی مجاز نیست.مشاوران املاک حق ندارند بدون احراز هویت طرفین، قراردادی تنظیم کنند. در غیر این صورت، کار آنها تخلف محسوب می شود و اتحادیه با آنها برخورد خواهد کرد.

حق دلالی یا کمیسیون

حق دلالی یا کمیسیون، موضوعی است که چگونگی تعیین آن، همواره دغدغه موجران و مستأجران است. کمیسیون باید بر اساس نرخنامه‌ای که اتحادیه برای واحدهای صنفی مجاز ارسال می‌کند، دریافت شود.

 در اجاره املاک، با دو حالت نسبتاً متفاوت روبه‌رو هستیم؛ حالت نخست، زمانی است که موجر و مستأجر، برای نخستین بار اقدام به انعقاد قرار داد اجاره می‌کنند و حالت دوم، وقتی است که طرفین تصمیم می‌گیرند، قرارداد اجاره سال گذشته را، با تغییراتی که مد نظر دارند، تمدید کنند. در مورد اجاره‌های بار نخست، نرخ کمیسیون عبارت از ۱۰ روز اجاره است و زمانی که این قرارداد تمدید می‌شود، نرخ کمیسیون معادل ۴ روز اجاره خواهد بود. بنابراین، اگر قرارداد اجاره تمدید شده با قرارداد اولیه تفاوتی نداشته باشد، حق کمیسیونی که باید طرفین به دفتر مشاور املاک بپردازند، ۶۰ درصد کمتر از حق کمیسیون اولیه خواهد بود. با این حال، مقرراتی که باید از سوی مشاوران املاک رعایت شود، محدود به این موارد نیست و لازم است پیش از مطالعه بخشنامه‌ها و آیین‌نامه‌های صادر شده از سوی دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط یا اتحادیه‌ها، قوانین موضوعه درباره دلالی نیز مورد مداقه قرار گیرد.

موضوع دلالی و مقررات مربوط به آن، در «قانون تجارت»، مصوب اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۱۱ و نیز، «قانون راجع به دلالان»، مصوب اسفندماه سال ۱۳۱۷(اصلاح شده در مردادماه سال ۱۳۲۰)، مطرح شده و قوانین مرتبط با آن، تا امروز از اعتبار برخوردار است و نسخ نشده است. مطابق ماده ۳۳۵ قانون تجارت، «قرارداد دلالی، تابع مقررات راجع به وکالت است.» بنابراین، ارتباط میان طرفین معامله با مشاور املاک، رابطه‌ای بر مبنای مقررات مربوط به عقد وکالت در قانون مدنی است. به این معنا که طبق مواد ۶۶۶ تا ۶۷۳ قانون مدنی، اولاً، هرگاه به دلیل کوتاهی مشاور املاک در انجام مسئولیت‌های قانونی‌اش، خسارتی به طرفین معامله یا یکی از آنها وارد شود، مشاور املاک مسئول خواهد بود و ثانیاً، مشاور املاک موظف است مصلحت طرفین معامله را رعایت و در چارچوب وظایف قانونی خود عمل کند.

افزون بر قانون مدنی، قانون تجارت نیز، مسئله امانتداری دلالان را مورد تأکید قرار داده‌است. بر اساس ماده ۳۳۷ این قانون، «دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجعه به معامله مطلع سازد، ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی‌از طرفین بکند. دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود می‌باشد.» همچنین، مطابق ماده یک «قانون مسئولیت مدنی»، «هر کَس بدون مجوز قانونی، عمداً یا در نتیجه بی‌احتیاطی، به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگر‌که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود‌ می‌باشد.» باتوجه به این مواد، مسئولیت قانونی مشاوران املاک در مقابل طرفین معامله محرز است.

مسئولیت‌های قانونی مشاوران املاک

مطابق مواد ۳۳۵ تا ۳۵۵ قانون تجارت، مسئولیت‌های مشاوران املاک، عبارت است از: ۱- مشاور املاک موظف است طرفین معامله را از جزئیات قرارداد مطلع کند؛ ۲- مشاور املاک مسئول نگهداری کلیه اسناد و مدارکی است که از طرفین معامله دریافت کرده‌است، مگر آن‌که ثابت شود از بین رفتن اسناد و مدارک، به علتی خارج از اراده وی رخ داده است؛ ۳- مشاور املاک ضامن اعتبار طرفین معامله است، به این معنا که موظف است هویت طرفین معامله را احراز کند، اما پس از این که معامله به صورت صحیح منعقد شد، دو طرف آن، مسئول انجام تعهدات متقابل هستند و مشاور املاک در این زمینه مسئولیتی برعهده ندارد.

به عنوان مثال، در رابطه میان موجر و مستأجر، امتناع موجر از انجام تعمیراتی که برای بهره بردن از مورد اجاره ضروری است، مسئولیتی (ضمانی) برای مشاور املاک ایجاد نمی‌کند؛ ۴- در صورتی که مشاور املاک در معامله ذی‌نفع باشد، باید موضوع را به طرفی از معامله که این نکته را نمی‌داند، اعلام کند. افزون بر این موارد، وظایف و مسئولیت‌های قانونی مشاوران املاک، بر اساس «قانون راجع به دلالان» عبارت است از: ۱- مشاور املاک باید برای فعالیت خود از اتحادیه مربوطه مجوزهای لازم را اخذ کند؛ ۲- مشاور املاک باید حق‌الزحمه خود را بر اساس دستورالعمل‌های صادر شده از سوی مراجع ذی صلاح دریافت کند و نمی‌تواند بیش از مقداری که تعیین شده‌است، حق‌الزحمه‌ای بابت واسطه‌گری از طرفین معامله بگیرد.

مقررات مربوط به دریافت کمیسیون

در این‌جا لازم است به مقررات مربوط به دریافت حق دلالی یا «کمیسیون»، افزون بر مواردی که اشاره شد نیز، بپردازیم. مطابق ماده ۳۴۸ قانون تجارت، مشاور املاک نمی‌تواند بابت معامله‌ای که هنوز منعقد نشده‌است، کمیسیونی دریافت کند. مطالبه حق دلالی یا کمیسیون منوط به اتمام معامله، با وساطت یا راهنمایی مشاور املاک است. گاه پیش می‌آید که یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنها، پیش از امضای قرارداد، از انجام معامله منصرف می‌شوند. در چنین حالتی، مشاور املاک نمی‌تواند از طرفین معامله، حق دلالی یا کمیسیون مطالبه کند، مگر این‌که به واسطه تکمیل فرم‌های مربوط به انعقاد معامله، اعم از اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه، ضرری متوجه وی شده باشد که در این صورت، استحقاق دریافت خسارت وارده را خواهد داشت. با این حال، باید توجه داشت که مطابق ماده ۳۵۱ قانون تجارت، در صورتی که پیش از انعقاد قرارداد، شرط شده باشد که طرفین، مخارجی را که مشاور املاک برای تمام شدن معامله هزینه کرده است، بپردازند یا عرف تجاری محل چنین امری را مورد تأیید قرار دهد، طرفین موظفند بر اساس تعهد یا عرف محل، نسبت به تأدیه مخارج انجام شده از سوی مشاور املاک، اقدام کنند.

چند توصیه کلیدی به مستأجران

قرارداد اجاره مسکن، همان‌طور که از نامش پیداست، نوعی عقد اجاره است. قانون مدنی عقد اجاره را این‌گونه تعریف می‌کند: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را، مستأجر و مورد‌اجاره را، عین مستأجره گویند.»(ماده ۴۶۶) آنچه در قانون مدنی درباره عقد اجاره آمده است، دربرگیرنده مفاهیم و قواعد عام در این نوع از عقد یا قرارداد است. بر اساس آنچه در مواد فصل چهارم قانون مدنی ذکر شده است، اولاً، در قرارداد اجاره باید مدت قرارداد معلوم باشد وگرنه، قرارداد باطل است (ماده ۴۶۸) ثانیاً، موجر باید عین مستأجره را به صورتی تحویل مستأجر بدهد که او بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند و هرگاه مستأجر از عیب عین مستأجره آگاه شود، حق فسخ خواهد داشت (مواد۴۷۷ و ۴۷۸).

ثالثاً، هر گاه عین مستأجره پس از آغاز قرارداد اجاره، دچار عیبی شود که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان آن عیب را رفع کرد، قرارداد اجاره باطل می‌شود (ماده ۴۸۱). رابعاً، موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری بدهد که منافی مقصود مستأجر از اجاره کردن باشد(ماده ۴۸۴) و موارد کلی دیگری که در تمام قراردادهای اجاره و از جمله، قرارداد اجاره مسکن باید رعایت شود.

بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر تکالیفی برعهده دارد که عبارتند از : «۱- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند؛ ۲- عین مستأجره رابرای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، ‌استعمال نماید؛ ۳- مال‌الاجاره[اجاره بها] را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.» بر اساس ماده ۴۹۸ قانون مدنی، در صورتی که مالک پس از بستن قرارداد اجاره ملک، آن را به فرد دیگری بفروشد، قرارداد اجاره به قوت خود باقی است، مگر آن‌که «موجر حق فسخ، در صورت نقل را، برای خود شرط‌کرده باشد.» یکی دیگر از موارد قابل تأملی که در قانون مدنی درباره عقد اجاره ذکر شده‌ و در قرارداد اجاره مسکن نیز، کاربرد فراوانی دارد، موضوع تعمیر عین‌مستأجره[محل اجاره شده] است. بر اساس ماده ۵۰۲، هزینه هر گونه تعمیر در عین مستأجره، توسط مستأجر، در صورتی قابل دریافت است که با اجازه موجر باشد.

قانون روابط موجر و مستأجر

با این که قانون مدنی، مقررات مربوط به عقد اجاره را مورد توجه قرار داده و ۵۱ ماده این قانون به عقد اجاره اختصاص یافته است، اما این مواد به تنهایی جوابگوی مشکلات احتمالی در قراردادهای اجاره مسکن نیست. به همین دلیل، قانون روابط موجر و مستأجر، در سال ۱۳۵۶ هـ.ش به تصویب رسید که با وجود نسخ و تخصیص‌های سال‌های ۱۳۵۸، ۱۳۶۵ و ۱۳۷۶ هـ.ش، بسیاری از مواد آن همچنان معتبر است. این قانون، از آن دسته قوانینی است که برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، یعنی مستأجران و البته، با در نظر گرفتن حقوق قانونی موجران، تدوین و تصویب شده است. در قانون روابط موجر و مستأجر که از ۳۲ ماده و ۱۷ تبصره تشکیل شده، مسائل اختصاصی مربوط به قرارداد اجاره ملک مورد اشاره قرار گرفته‌است. بر اساس ماده ۱۰ این قانون، «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید؛ مگر این‌که کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد.‌» این موضوع در قراردادهای اجاره تنظیم شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک نیز گنجانده شده‌است.

بر اساس اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۶۲هـ.ش، در اجاره‌نامه باید این موارد درج شده باشد: « ۱ – اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص؛ ۲ – نشانی کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره، این محل، اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند؛ ۳ – عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد، تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت؛ ۴ – تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط؛ ۵ – تصریح به آن‌که مستأجر، حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد؛ ۶ – تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی؛ ۷ – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.» البته طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، می‌توانند در قرارداد اجاره ملک، تعهداتی را غیر از آنچه در قانون معین شده‌است نیز پیش‌بینی کنند، مشروط بر آنکه برخلاف قوانین موضوعه نباشد.

موجر و مستأجر چه زمانی «حق فسخ» قرارداد را دارند؟

بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۶۲، مستأجران حق فسخ قرارداد اجاره را در این موارد خواهند داشت: «۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد؛ ۲ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد؛ ۳ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع[استفاده] گردد و قابل تعمیر نباشد.» به عنوان نمونه، در صورتی که به هر دلیلی، مانند افت فشار آب، استفاده مستأجر از آب با مشکل روبه‌رو شود، موجر موظف است اشکال به وجود آمده را رفع کند و در صورتی که نتواند از عهده رفع نقص برآید، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. همچنین است اگر عیب یادشده، پس از چند ماه در ملک اجاره شده به وجود آمده‌باشد.

بر اساس ماده ۸ قانون مذکور، موجر نیز، طبق شرایطی، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند: «۱- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً، به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده و یا عملاً، از طریق‌ وکالت و یا نمایندگی و غیره، در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد؛ ۲- در صورتی که در اجاره‌نامه، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ ۳- در صورتی که از مورد اجاره، بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد؛ ۴- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، از آن شرط تخلف نماید.» افزون بر این، در صورتی که مستأجر، محل اجاره شده را به مرکز فساد تبدیل کند، به محض اثبات این مسئله در دادگاه، موجر می‌تواند درخواست تخلیه محل اجاره و تحویل آن را از دادگاه تقاضا کند.پاراف.