آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان

پاراف آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان : آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1393 هیات وزیران

ماده۱ـ در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف ـ قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .
ب ـ پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.
پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.
ث ـ سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحد‌های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.
ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
دـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.
ذـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.
ماده۲ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده۳ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده۴ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده۵ ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده۶ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده۷ـ ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(۷) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده۸ ـ در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده۹ـ در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
ماده۱۰ـ شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد‌های ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده ۱۱ـ در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.
ماده۱۲ـ پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.

ماده ۱۳ – درمواردي كه پيش خريدار حق فسخ دارد مي تواند با تنظيم اظهارنامه كتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. درصورت بروز اختلاف مطابق ماده (۲۰) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده ۱۴ – پيش فروشنده تنها درصورت اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنان مي تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار كنند. پيش خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش فروشنده را اخذ نمايد والاً مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذكور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون بايد كتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.

ماده ۱۵ – درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (۶) ماده (۲) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، كمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش خريدار با قبول تكميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع مي باشد. در اين حالت پيش خريدار با پرداخت هزينه هاي مربوط و حقوق دولتي كه برعهده پيش فروشنده است مي تواند با جلب نظر هيئت داوران موضوع ماده (۲۰) قانون ازمحل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تامين و استيفا نمايد.

تبصره تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفكيكي موردي امكان پذير خواهد بود.

ماده ۱۶ – تنظيم قرارداد پيش فروش از طرف مستاجر يا سرمايه گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش فروشنده و پيش خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش فروش مي باشد.

ماده ۱۷ – امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تاييد موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.

ماده ۱۸ – اقدام به پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتكب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.

ماده ۱۹ – وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش فروش مي باشد. صدور مجوز انتشار آگهي براساس دستورالعملي است كه ظرف يك ماه پس از ابلاغ اين آيين نامه توسط وزارت يادشده تهيه خواهد شد.

ماده ۲۰ – رسانه هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش فروش ساختمان مكلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست كننده آگهي مطالبه كنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادركننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والاً طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.

ماده ۲۱ – وزارتخانه هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همكاري سازمان هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاك كشور به منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع رساني نمايند.

ماده ۲۲ – مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن درموارد معين – مصوب ۱۳۷۳- با اصلاحات بعدي مي باشد.

اسحاق جهانگيري
معاون اول رييس جمهور